72天津市红桥区王某某与张某某合同纠纷调解案

2021年9月，家住红桥区的王某某欲出资购买张某某名下的一处房产，双方签订了购房合同，王某某向张某某交付了定金2万元，并约定两个月内交齐剩余购房款，办理相关手续。后因王某某资金周转困难，未能在约定时间内交付剩余房款，致使合同不能履行。王某某要求房主张某某返还已交付的2万元定金，遭到拒绝，双方发生纠纷。2021年12月28日，王某某向居住地街道人民调解委员会提出人民调解申请。

人民调解委员会受理调解申请后，首先开展调查工作，了解纠纷事实。调解员向王某某询问购房过程，王某某表示，自己为了改善居住条件而购房，多处询价，最终选择购买张某某的房屋，购买意愿真实，因此双方商定了价格及其它细节，签订了购房合同。为保证合同履行，王某某交付2万元定金给张某某，约定两个月内交齐剩余购房款。但由于王某某的债务人未在规定时间内归还欠款，导致其资金周转困难，没能在约定时间内向张某某交齐购房款，造成购房合同不能履行。调解员向张某某核实上述情况，张某某认为情况属实，同时表示，由于王某某违反约定，因此拒绝返还2万元定金。王某某无法接受，认为自己房子未买成却损失2万元，不甘心。这也正是双方矛盾的焦点。

在明确纠纷事实的基础上，调解员采取先分别疏导，然后提出调解建议的方法进行调解。针对王某某要求返还2万元定金的诉求，调解员为其耐心讲解法律规定。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。”王某某由于自身原因，未能按照约定给付剩余房款，致使购房合同不能履行，因此无权请求张某某返还2万元定金。

调解员在与房主张某某的沟通中，建议其认真考虑王某某购房的真实意思表示，虽然王某某未能按时交付剩余房款，但这不是他的本意，属于暂时困难，一旦资金周转进入良性循环，王某某是具备购房能力的。房屋成交将有利于双方利益的实现，希望张某某能够与王某某再次商谈房屋交易事宜。

经过调解员多次与双方疏导沟通，当事双方反复斟酌，形成了再次协商购房的调解方案。

经王某某与房主张某某进行协商，两人达成意向：如果王某某在近期能够筹措资金并交齐购房款，王某某仍然可以以当初商定的价格购买张某某的房子。但是王某某之前已经交付的2万元现金能否视为购房款双方各持己见。王某某认为应当视为购房款的一部分，自己应当再行支付余款即可。张某某认为2万元定金依据原购房合同不能返还，二人虽然先后以同样价格交易同一房屋，但却是两次合同行为，在调解过程中经协商达成购房意向后应当重新签订购房合同，2万元定金不属于新合同购房款。

针对二人协商再次购房过程中存在的不同意见，调解员指出，张某某关于“先后以同样价格交易同一房屋，但却是两次合同行为”的观点符合法理，但是两次合同行为之间存在联系，不能完全割裂，而且关于合同内容双方是可以协商的。经调解，最终双方各让一步，房主王某某在不退还2万元定金的前提下，同意将购房款减少1万元，张某某同意即时交付剩余购房款，二人最终重新签订购房合同，纠纷调解成功。

在调解员主持下，双方当事人达成以下调解协议：

1.张某某无需返还王某某已经支付的房屋买卖2万元定金。

2.王某某与张某某重新签订购房合同，交易价格比原合同约定价格减少1万元。

近年来房屋买卖合同纠纷数量逐年上升，既有新房买卖中开发商与消费者的纠纷，也有二手房交易中买方与卖方之间的纠纷，本案就是一起二手房交易纠纷。结合本案分析，以下两个方面可以参考和借鉴。

一是订立购房买卖合同要了解定金的规则。定金是一个专门的法律概念，其目的在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的规则。实践中，给付定金一方不履行约定的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。本案中王某某由于自身原因没有履行合同约定，因此无权要求返还2万元定金。而如果接受定金的一方不履行合同约定，例如将房屋另卖他人、涨高价格等原因致使合同无法成立的，则应当双倍返还定金。

二是在调解过程中坚持依法调解。调解员准确适用法律疏导纠纷双方，妥善处理双方对于焦点问题的不同意见，既让双方对定金的性质和相关法律规定有了清晰的认识，又促进了交易的达成，是对《中华人民共和国民法典》的有效宣传，能够达到调解一案、教育一片的良好效果。