南京出台条例建立物业纠纷多元化解机制

法治日报全媒体记者 罗莎莎 许瑶蕾

随着社会经济不断发展，人民群众对于物业服务的质量要求也随之提升，如何提升物业管理工作质效，让这项联结社会民心的工作更顺畅？近日，新修正的《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）由南京市第十七届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准，已于2024年10月1日起正式实施。

《条例》共9章92条，着眼于南京在物业管理方面存在的短板弱项，着重对物业管理矛盾纠纷多元化解、物业管理信息平台建设等作出系统设计，为住宅小区社会治理提供有力法治保障，促进物业服务业高质量发展。

吸纳成功经验

伴随着城市化率不断提高，物业纠纷“城市病”在大中城市日益凸显。目前，南京共有34个物业纠纷人民调解组织，自2021年以来，每年调处成功的物业纠纷约两万件，全市物业服务合同纠纷连年下降，物业管理矛盾纠纷多元化解工作取得了显著成效。

这一成功经验为《条例》的修改提供了方向。《条例》明确将物业管理工作纳入基层治理工作体系，并细化了各级政府及相关部门、法院等单位的职能分工，对全市在人民调解、行业性专业性调解等非诉讼方式化解矛盾纠纷中的成熟经验加以提炼固化。

其中，司法行政主管部门依法负责或者指导物业管理矛盾纠纷人民调解、行业性专业性调解和行政调解工作，会同有关行政主管部门开展业务培训。物业管理行政主管部门开展物业管理矛盾纠纷的行政调解时，可以委托人民调解组织、社会组织、专门第三方机构等参与调解。街道办事处（镇人民政府）应当指导协助相关调解组织开展调解工作。人民法院应当健全诉讼与非诉讼衔接的解纷机制，加强对人民调解等渠道的业务指导，发挥司法诉讼的示范、引领功能，完善与相关调解组织的工作衔接。

此外，《条例》新增了“建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制”专项条款，规定通过人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解、协商、和解、仲裁等非诉讼方式化解物业管理矛盾纠纷，推动源头预防、前端化解、实质解纷，提高基层治理能力。

南京市人大常委会法工委主任钟连勇介绍，将这一成功经验吸纳进《条例》，目的在于发挥党建引领在基层治理中的作用，建立健全社区（村）党组织领导下各方参与、协商共治机制，注重发挥多元调解的权威、中立、专业、衡平优势，引导物业服务企业和业主双方平等尊重、充分协商、多赢共赢，推动物业管理纠纷的源头预防、前端化解、实质解纷。

堵住制度漏洞

2016年，细化《江苏省物业管理条例》时，设计建立了“维修资金的应急使用”制度，为了在特殊情况下更便利快捷解决问题，由于取消了业主表决环节等机制，给资金使用安全带来了不确定因素。

为堵住这一制度漏洞，《条例》在“公共收益与维修资金”中专门作了相关规定，提出需要动用住宅专项维修资金时，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、居（村）民委员会应当提出维修实施方案，组织征询业主意见，经全体共用部位业主依法共同决定后，由物业管理行政主管部门划转核准的资金。并且专门提出，超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

《条例》还将第三方评估方式由业主承担改为部门可以委托第三方评估机构“对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管”。

南京市人大常委会环资城建委主任黄颖介绍，这意味着给维修基金的应急使用“绿色通道”加了一把安全锁、设了一道卡，防止出现损害业主知情权、监督权、财产权等合法权益现象的发生。

《条例》还就物业管理区域内行为规范和执法要求、业主共有资金的监督管理等方面进行了修改完善。对于类似“撤场”物业企业“赖着不走”的纠纷，规定原物业服务企业不得以业主欠交物业费等为由拒绝办理交接，发生矛盾纠纷不能顺利交接的，经相关主体请求，辖区内公安机关应当给予协助并依法处理。

提升管理质效

现代物业管理要改变传统管理模式，采用信息化手段，才能推进物业管理效率和效果双重提升。

为此，《条例》提出要加强物业管理信息化建设，完善物业管理信息平台，依托既有平台，拓展实现业主议事决策、信息公开公示、电子档案归集查询等功能。规定相关信息应当通过信息平台公布、公示、公告，让相关业主可查询、可追溯。发挥数字化手段在业主投票参与、身份核验、统计核算等方面的优势，规定优先使用线上投票。

南京市人大法制委主任委员李华认为，通过技术手段为物业管理行业实践融入公开、透明、高效、多元参与等理念，可以助力物业管理活动权威规范。

除了明确通过技术手段推动物业管理质量和服务水平全面提升外，《条例》还对一系列禁止性行为作出明确规定。

近年来，因电动自行车违规充电引发的火灾事故时有发生。为防范此类悲剧再次发生，《条例》明确禁止影响管理区域公共安全的行为，包括禁止携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯或者户内，禁止违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电等。

《条例》还列举了影响物业管理秩序的行为，包括禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；禁止违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌、车位用途等。

《条例》明确，若有相关违反规定的行为，将根据不同行为处以罚款或警告，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人人身、财产损害的，依法承担赔偿责任。