以案释法房屋权属过户登记行为违法是否必

　　近日，青阳县人民法院行政审判庭审理了一起房屋所有权登记纠纷案，判决确认不动产登记中心作出的房屋权属过户登记行为违法，不撤销登记行为。

　　基本案情

　　周某将其个人所有的A房屋公证赠与其继女刘某，并约定：周某享有永久居住权；因A房屋作为抵押尚欠银行借款未还，双方约定待解除抵押后再办理过户手续。在偿还借款解除抵押登记后，由于刘某生意亏损，便私自找人冒充周某去不动产中心办理了A房屋权属过户登记，随后将A房屋抵押银行进行借款，因刘某未能履行借款约定的付款义务，A房屋被法院执行过户给银行，周某得知后以不动产中心未尽到审慎审查职责将其诉至法院，请求依法判令确认不动产中心作出的A房屋权属过户登记行为违法并撤销该行为。

　　审理结果

　　法院经审理认为双方的争议焦点为：一、不动产中心办理转移A房屋行政登记的行为是否合法；二、如不动产中心行政登记违法，是否应当撤销。

　　一、不动产中心办理转移A房屋行政登记的行为是否合法。周某将其个人所有的A房屋公证赠与其继女刘某，虽然经公证的赠与合同一般情况下不得撤销，但是不动产中心在周某未能到场申请的情况下办理了A房屋转移登记，法律并未规定公证赠与情形下登记机关可以单方申请变更登记，故不动产登记中心办理的转移登记行为违背了申请人周某的真实意思表示，登记内容违法，但根据本案的实际情况，虽然周某未能到场申请转移登记，但登记机关在申请人持有周某身份证原件、赠与合同公证书且不存在虚假材料的情形下核准登记，已尽到审慎审查的义务，不具有过错。

　　二、如不动产中心行政登记违法，是否应当撤销。A房屋转移登记至刘某名下后，刘某和银行签订借款协议并以A房屋提供抵押，银行对刘某享有合法债权，因刘某未能偿还借款，银行通过司法程序以合理对价取得了A房屋的所有权，并依法办理了过户登记，且无相关证据证实银行知晓他人冒充周某办理产权过户事宜，故银行系善意取得A房屋的产权。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，第三人银行已善意取得A房屋产权登记，故应确认不动产中心对A房屋的转移登记行为违法，对周某要求撤销A房屋转移登记的诉请，不予支持。

　　综上，不动产中心在他人冒充周某和刘某共同申请办理A房屋转移登记的情形下，作出了转移登记行为，行政登记内容违法，因第三人银行已善意取得A房屋的产权登记，故行政登记行为不能撤销，应确认违法，遂判决确认不动产登记中心作出的A房屋权属过户登记行为违法。

　　周某不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　法官说法：

　　关于不动产登记被确认违法后应否必然撤销的问题，从法理上讲，违法的行政行为应当予以撤销，但是在确认第三人善意取得的情形下，为了保护善意第三人的合法权益，维护交易秩序和交易安全，第三人的善意取得在法律上构成了对违法登记行为撤销的阻却。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》

　　第十一条被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

　　（徐峰 俞永胜）