房东擅自进入租客房屋构成违约北京海淀法

　　房屋出租后，房东未经允许进入出租屋，租客发现后提前解约，要求房东退还剩余租金、支付违约金。法院经审理认为，房东擅自进入出租屋的行为侵害了租客于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋占有和使用的权利，考虑到合同义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已经无法实现，租客主张解除合同于法有据，予以支持。北京海淀法院经审理，判决确认双方合同解除，房东向租户退还剩余房屋租金、押金并支付违约金。

　　租客：摄像头拍下房东擅自进入房屋要求解约

　　2021年11月，小王为了上班方便在单位附近租了一套房子，并与房东老张签订了《房屋租赁合同》。合同约定老张将房屋出租给小王使用，租赁期共计1年，租金按季度支付，每月租金7500元，押金相当于一个月租金，数额为7500元。合同签订后，小王如约向老张支付了租金和押金。前几个月，小王住得也算踏实。然而，就在小王支付第三季度的租金后不久，一件意想不到的事情发生了。

　　2022年5月，小王发现老张在未经自己同意的情况下，出入承租房屋并被摄像头拍下。小王认为，老张将该房屋租给自己后，房屋的使用权就发生转移，老张再次进入房屋需要经过其本人的同意。但老张在未经允许的情况下，多次出入房屋，严重威胁并已经破坏了自己居住该房屋的私密性和安全性，侵害了自己的居住权和隐私权，属于严重的违约行为。要求确认小王与老张间签署的《房屋租赁合同》已于2022年5月解除;老张向小王退还剩余房屋租金22500元及利息损失；老张向小王退还房屋押金7500元及利息损失；老张向小王支付相当于一个月租金的违约金7500元。

　　房东：事出有因租客提前解约应付违约金

　　庭审中，老张却辩称，小王单方解除租赁合同的理由不充分。老张说，自己并非多次擅自进入出租屋，唯一一次进入房间是因为当时自己保管的房屋钥匙丢失了一把，害怕对出租屋构成安全隐患前来查看。小王仅凭一次事出有因、善意短暂地进入房间的行为，坚持以安全隐患为由单方面解除房屋租赁合同，不符合事实，也不符合双方签订的房屋租赁合同中关于单方解除合同的相关约定。因此，老张不同意解除合同，对小王提出的7500元的违约金也不同意支付。

　　老张还称，双方合同依法有效应该按照合同履行。合同签订后，前三个季度小王按约支付了房租，第四季度付款期到来后小王一直未付租金。经多次催要未果后，自己依合同约定于2022年8月收回房屋。老张认为，小王超过10天未支付房租，按合同其可以单独解除，小王迟延支付租金，应按照合同规定支付房租和违约金。故老王提起反诉，请求法院判令小王支付房租和违约金等。

　　法院经审理认为，老张在租赁合同履行过程中，未经承租人小王同意，擅自进入已出租给小王的房屋引发双方纠纷，导致合同不能继续履行。鉴于老张的行为侵害了小王于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋占有和使用的权利，考虑到合同义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已经无法实现，小王主张解除合同于法有据，予以支持。

　　本案中，小王向老张发送《律师函》明确表示解除合同，老张认可于2022年5月收到上述函件。故法院依法确认小王与老张签订的《房屋租赁合同》于2022年5月解除。老张作为出租人在收到小王的解约及交还房屋通知后，有减少损失扩大的义务，但其拒绝接收房屋，结合案件事实情况及双方过错程度，该部分损失由老张自行负担。老张要求确认双方租赁合同于2022年8月解除并要求小王支付租金及违约金的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。

　　最终，法院判决确认小王与老张签订的《房屋租赁合同》于2022年5月解除；老张向小王退还租金20500元、退还押金7500元、支付违约金7500元，并驳回老张的全部反诉请求。

　　宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决现已生效。

　　（文中人物均系化名）