香港老人上海购房十年被查封！外籍人士购房陷阱与法律维权指南

核心提示：香港八旬老人庞阿婆 2016 年全款 660 万购置上海房产，因开发商未审核资质、政策限制等问题十年未办产证，如今因开发商破产被法院查封。本文深度解析外籍购房法律风险，援引《最高人民法院关于查封规定》第十五条及《民法典》物权编司法解释，结合中国法律论坛专家观点，为跨境购房者提供维权路径。
一、事件回溯：十年产证困局与开发商破产牵连
1. 购房历程

• 2016 年：庞阿婆夫妇（香港籍）全款 660 万购买上海正荣府房产，签订预售合同并完成网签。
• 2018 年：交房后因外籍身份需 “缴满一年社保 / 个税” 被限购，补缴无效；同年桑老伯去世，继承公证因疫情及境外子女拖延。
• 2023 年：境外子女起诉继承未果，开发商母公司正荣集团破产，2024 年 11 月房屋因工程款纠纷被青浦法院查封。

2. 法律争议焦点

• 资质核验漏洞：青浦区交易中心承认 2016 年全款购房可跳过资质审核，开发商未履行《城市房地产开发经营管理条例》核验义务，涉嫌欺诈。
• 网签系统缺陷：开发商未提交材料至交易中心前置审核，导致违规交易通过，交易中心系统设计被指存在漏洞。
• 查封合法性：庞阿婆依据《最高人民法院关于查封规定》第十五条提交解封申请，主张 “已付全款且无过错”，但法院尚未裁定。

二、法律条款深度解析
1. 《最高人民法院关于查封规定》第十五条

条款原文：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
适用分析：庞阿婆已支付全款并实际居住，且无购房资质审核过错，理论上符合解封条件。但需证明开发商未履行核验义务，且自身无主观过错。

2. 《民法典》物权编司法解释第十五条

条款原文：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权……（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误。
关联争议：若庞阿婆明知开发商未完成产权登记仍购买，可能被认定存在过失，但本案中网签合同显示交易中心持有备案材料，可反驳此点。

三、跨境购房法律风险与防范建议
1. 外籍人士购房 “四大陷阱”

• 资质核验盲区：上海要求外籍人士提供境内工作 / 学习 / 居留证明，补缴社保无效。
• 继承公证难题：境外继承需提前办理亲属关系公证，避免因疫情或跨境流程拖延。
• 开发商破产风险：产权未过户时，开发商债务可能导致房产被查封，建议购房前核查开发商信用。
• 政策变动风险：2010 年住建部文件明确境外个人限购一套自住住房，需关注政策动态。

2. 维权路径与实操建议

• 立即行动：依据《查封规定》第十五条提交财产保全异议申请书，附全款支付凭证、居住证明等。
• 起诉开发商：以 “未履行资质核验义务” 起诉开发商违约，要求赔偿损失。
• 行政诉讼：若交易中心存在审核失职，可提起行政诉讼要求撤销网签或赔偿。
• 中国法律论坛建议：参考第六届房地产法务论坛观点，购房者可联合其他受害者发起集体诉讼，或通过仲裁快速解决纠纷。

四、专家评论与行业警示
1. 中国法律论坛专家观点

• 开发商责任：上海律协房产专委会指出，开发商未履行资质核验义务，违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，需承担缔约过失责任。
• 交易中心责任：青浦区交易中心网签系统漏洞暴露监管失职，可依据《行政诉讼法》第十二条提起行政诉讼。
• 继承公证优化：建议境外人士购房时同步办理遗嘱公证及继承权公证，避免后续纠纷。

2. 行业数据与案例参考

• 类似案例：2024 年深圳 “港籍老人购房查封案” 中，法院依据《查封规定》第十五条解封，关键证据为开发商未提交资质材料。
• 政策趋势：2025 年住建部拟修订《境外机构和个人购房管理办法》，强化资质审核与资金监管。

结语：庞阿婆的遭遇揭示了跨境购房的系统性风险，从资质核验漏洞到开发商破产牵连，每个环节都需购房者强化法律意识。中国法律论坛专家呼吁，政府应完善外籍购房监管流程，开发商需承担资质核验主体责任，而购房者则应主动要求资质审查、提前规划继承公证，并善用《查封规定》第十五条等法律武器维护权益。唯有多方协同，方能避免 “全款购房十年被封” 的悲剧重演。