从房地产市场定位的转变解读居住权入典

陈晨

民法典物权编新增了居住权制度，将居住权确定为一项法定用益物权。这项改革举措与我国住房功能定位及房地产市场制度的变迁不谋而合，是住房领域供给侧改革的一个重要成果，对实现“人民群众生有所靠、住有所居、弱有所扶”具有重要现实意义。

房屋作为一种商品，在社会经济生活中承担着举足轻重的地位，也承载着与一般的商品不同的更多功能。一般来说，建造的房子是用来住的，是为了解决人类基本的生存需要。但在现代市场经济中，住房除最基本的居住功能外，还引申出投资功能、消费功能等多重功能。2016年中央经济工作会议首次指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。我国对房地产市场的重新定位，要求我国房地产回归到它的基本居住功能。

民法典物权编新增设的居住权制度即是对我国房地产市场重新定位的一次立法层面的重要回应，更加强调了住房市场的居住功能，这不仅决定了中国房地产市场的未来发展方向及运行模式，要求由当前以投资炒作为主导的市场向以居住消费为主导的市场转变，也决定了房地产市场当事人的行为方式、房地产企业的经营模式、中国经济增长方式的转变，让中国的房地产市场回归到它的基本居住功能，用立法的形式保障人民群众最基本的居住权，通过基本制度界定住房的基本居住功能，并以此为原则对中国房地产市场给出清楚的定位。

居住权条款背后的内在逻辑在于以物权属性强化对人民群众居住利益的最大保护，达到赡养、抚养或扶养的目的，从而进一步促进我国房地产市场从强调住房经济属性的投资功能向消费功能、居住功能的转变。居住权入典为多渠道保障住房制度提供了重要的理论依据和法律支撑，对婚姻家庭、养老保障等多个社会生活领域意义重大。

居住权归属于用益物权体系，且遵循公示公信原则，具有债权无法比拟的对世性与稳定性。相比于之前以房屋租赁等债权形式保障居住利益，居住权制度按照法律规定要件设立，并经登记公示后具有对抗任何第三人的法律效力。这种立法模式克服了传统二元化房屋供应体系的弊端，拓展了住房的社会保障属性，凸显了房屋价值的多元化功能。这样的立法模式为老弱病残孕等群体的居住权益提供了有力的法律保护，能够使其不因琐碎的家庭矛盾或潜在的道德风险等因素而至流离失所，可以在一定程度上解决反向抵押与售后回租等以房养老模式面临的实践困境。

居住权制度是我国房地产市场房地产功能定位的一项重要转变，是房地产市场回归基本的居住功能的一次重要立法举措。兼具正义、秩序、自由与效益价值的居住权制度对完善以机会公平、规则公平、权利公平为主体的社会公平法律制度，释放市场经济的巨大能量有着重要作用。在司法实践中，法官要从房地产功能定位转变的基本理念入手，通过当前法律规定的居住权制度更好地保障人民群众的基本住房需求。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）