65南平市延平区黄某等人与郑某损害赔偿纠纷调解案

2023年5月某日，黄某、刘某、何某三人向延平区某镇人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请人民调解。经了解得知，黄某、刘某、何某、郑某四人系邻居，共同共有一栋房屋楼顶的产权，郑某在未与其他三人沟通并征得同意的情况下，擅自与某公司签订《户用光伏电站产品屋顶租赁合同》（以下简称“租赁合同”），出租处分四人共有房屋顶层地面，供该公司铺设光伏电站之用。黄某三人认为，该房屋顶层地面属于四人共有产权，郑某在未征得全体房屋共同共有人同意情况下，擅自处分房屋财产，严重侵害其余三人的合法财产利益。

调委会受理纠纷后，迅速展开工作。考虑该纠纷牵涉四户房屋产权人，且对纠纷所执态度各异，调解员首先采取“面对面”沟通和“背对背”调查相结合的调解模式，掌握纠纷焦点，挖掘案情脉络。经了解，郑某个人所有房屋部分为该栋房屋顶层，因长期存在漏水问题，对其正常生活造成严重困扰。郑某认为，自己居住在顶层，既然要独自承担漏雨等不稳定环境影响，那么理应享有对顶层地面的使用处置权利，考虑到若自己请工人进行房屋补漏需要支付相应费用，不如直接出租房屋顶层地面给光伏电站公司，一是光伏电站铺设完毕后具有一定的挡雨功能，郑某无需再独自承担补漏费用，二是郑某能获取相应收益。于是郑某与某公司业务员联系，与该公司签订《租赁合同》，而该公司业务员因对房屋共有处分的法律规定掌握不清，在未核实郑某是否取得所有共有人同意的情况下，认为《租赁合同》已经成立，便通知该公司安排工人进行光伏电站安装，在铺设过程中，黄某、刘某、何某才发现此事，遂引起纠纷。

为详细了解合同签订细则，调解员还与某公司负责人沟通联系，经了解，根据《租赁合同》约定，该公司每年将会支付郑某 420元作为屋顶租赁费用，在变电之后，还将支付一次性奖励收益1680元。黄某三人要求拆除该光伏电站，恢复原状，并采取封锁楼顶通道方式，阻止屋顶光伏电站的下一步铺设工作。郑某认为，自己居住在该栋房屋顶层，顶层地面理应属于自己个人所有，享有处分收益权利，且该光伏电站工程已完成部分面积铺设工作，恢复原状较难实现。

在明晰案件纠纷脉络后，调解员随即开展调解工作。结合双方诉求，调解员归纳出纠纷争议焦点：1.郑某与黄某等三人对房屋顶层地面是否为共有财产存在不同意见，这是纠纷症结所在；2.现该光伏电站工程已进入铺设阶段，如何对黄某等三人被侵害的房屋财产权益进行挽救弥补，是此次纠纷调解的关键。

调解员首先对郑某进行法律规定的解释。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”楼顶屋面是建筑物框架结构组成部分，并非某个业主专有，属于共有部分，由该栋建筑物所有业主共同拥有，全体业主享有共同管理共同使用的权利。因此，该栋房屋顶层地面为郑某、黄某、刘某、何某四人共有，租赁房屋顶层属于对共有不动产进行处分的行为，在无另外约定的情况下，至少需要取得三人以上业主同意，方可进行处分，郑某的出租行为不符合法律规定。经过调解员对法律条文的详细阐明和耐心说理，郑某逐渐意识到，自己因法律知识掌握不足，侵害了他人财产权益，向黄某等三人赔礼道歉，并表明自己的确存在考虑问题不全面的错误。

面对郑某的致歉，黄某等三人的态度有所缓和，一致表示出租房屋顶层地面的收益不大，只是因邻里间的个人情面问题，想要郑某给个说法。调解员趁势做起黄某等三人的思想工作，向其告知，三人要求恢复原状，在法律上是合理的，但考虑到目前光伏电站已经完成大面积铺设，如强行拆除，一定程度上会造成资源浪费。同时，房屋顶层地面属于共有财产，对于郑某反映的漏雨问题，也需要全体共有人共同承担补漏费用，如执意要求恢复原状，漏雨问题仍无法得到解决，往后仍存在纠纷隐患。因此，如双方能经过协商重新合理分配出租收益，不仅房屋共有人可以获取相应收益，房屋漏雨问题也能一并解决，邻里关系也能得到良好的维系。

在调解员入情入理的耐心劝说下，黄某等三人心结逐渐解开，答应通过重新约定出租收益分配的方式弥补自身财产损失。

经过调解，双方当事人在平等自愿的基础上达成以下调解协议：

1.对于光伏电站并网所产生的一次性奖励收益1680元，由黄某、刘某、郑某、何某四户均分，每户分得420元，在公司资金到达郑某银行卡账户后一个月内，由郑某以现金形式向其余三户支付；

2.因安装光伏电站所享有的屋顶租金（420元/年），由黄某、刘某、郑某、何某四户均分，每户每年分得105元，在公司资金到达郑某银行卡账户后一个月内，由郑某以现金形式向其余三户支付；

3.如郑某未在约定时限内履行支付义务，黄某、刘某、何某三户有权按每月5%的标准向郑某加收滞纳金。

经回访，当事人均对调解结果表示满意。

房屋顶层地面是否属于房屋共有产权是近年来常见的法律问题，加之楼市的蓬勃发展，许多楼盘出现了购买顶楼便默认附赠顶层地面的现象，这也使群众对顶层屋顶地面的产权归属存在模糊认识。随着《中华人民共和国民法典》的出台，房屋顶层地面空间的产权归属得到进一步确定，为广大房屋业主维护自身权益加上一层法律保护。本案中，纠纷当事人对房屋顶层地面的产权归属认识不一致，是矛盾纠纷产生的根源，而对共有财产处分的法律规定不熟悉，进一步导致郑某做出侵害他人财产权益的行为，从而形成并激化矛盾纠纷。在日常生活中，房屋共有人常常属于近邻关系，日常居住需要良好的邻里关系来维系，因此，面对此类矛盾纠纷，应着重从维系邻里关系的角度出发，为纠纷双方阐明法律规定，填补法律知识空白，解开双方心结，纠纷自然能得到妥善解决。