24昆明市五华区刘某某等15户业主与某物业服务公司物业纠纷调解案

2022年9月某日，昆明市五华区某老旧小区刘某某等15户业主认为新换的某物业服务公司收费不合理，物业费较往年大幅上涨，拒绝缴纳2022年1月至2022年9月的物业费。物业服务公司多次与刘某某等15户业主协商未果之后，于11月某日对刘某某等15户业主停水停电，导致刘某某等15户业主聚集在物业服务公司办公室门口抗议。现场聚集人数越来越多，为避免局势失控，物业服务公司报警求助。警察赶到现场后，联系辖区司法所、街道人民调解委员会、社区工作人员一并到现场进行劝导。经过劝导，刘某某等15户业主愿意撤离现场，并同意次日由街道人民调解委员会组织双方进行调解。

次日，刘某某等15户业主与物业服务公司法定代表人田某某如约来到街道人民调解委员会进行调解。为了保障调解秩序，调解员建议15户业主选出2名代表参加调解，其他业主的意见通过2名代表进行转达，业主们同意并选出了代表刘某某和陈某某。

刘某某、陈某某表示，新换的物业服务公司不及时清运小区垃圾却擅自上涨物业费等，物业费数额较往年大幅上涨，业主们多次向物业服务公司反映情况，均未得到合理回复，所以15户业主才采取了拒绝交物业费的方式抗议。但物业服务公司不仅不反思，反而不顾业主基本生活需求，采取停水停电方式催交物业费，以致双方矛盾加剧，如果物业服务公司不尽快恢复供水供电，15户业主将联合其他业主一起将物业服务公司管理人员赶出小区。

物业服务公司法定代表人田某某表示，公司是正常运作，对物业费涨价是经过合法程序，且相关收费调整已经在小区门口的公告栏张贴了公示，但是公示期满没有收到异议。刘某某等15户业主并未在异议期内提出不同意见，而是在异议期满之后才拒交物业费，刘某某等15户业主拒交物业费构成违法违约。同时表示，公司也是经过多次催交物业费无果之后才逼不得已停水停电的，只要业主交纳了物业费，立即恢复供水供电。

刘某某、陈某某补充表示，物业服务公司涨价并没有经过业主委员会同意，是物业服务公司自行决定的。小区门口的公示栏时常张贴一些杂乱的广告，进出门时没有人会关注，很多业主也就没有看到涨价的公示。再者，有没有收到业主异议也是物业服务公司单方说辞。

调查了解清楚事情经过后，调解员明确了纠纷争议焦点为：物业服务公司物业费涨价是否合法、是否有权停水停电以及业主是否有权拒交物业费等。调解员围绕争议焦点查阅法律规定后，组织双方进行调解。

调解员指出，《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款……。”某物业服务公司属于新接手的公司，其应当与业主重新签订物业服务合同，说明服务费用标准，或者继续履行未到期的原物业公司与业主们之间的合同，但是物业服务公司仅是通过公告栏张贴了涨价公示即单方面涨价，未尽到合理通知义务，涨价不合理。

同时，调解员指出，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”业主有交纳物业费的义务，若业主不交纳物业费，物业服务公司可以采取诉讼、仲裁、调解等合法途径维权，但不能采取停水停电等方式催交。物业服务公司停水停电的行为已经违反了法律规定，须立即无条件恢复供水供电。

田某某表示，并不知道法律上有这样的规定，承认停水停电不对，现场打电话给物业服务公司工作人员恢复供水供电。

刘某某、陈某某见到物业服务公司同意立即恢复供水供电之后，态度也缓和下来。调解员进一步表示，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业……。”业主们有交物业费的义务，如果对物业服务企业的服务、物业费涨价等不满，可以通过解聘物业服务公司等合法途径维护自己的合法权益，不是任由物业公司宰割或聚集闹事。

听了调解员的劝说，刘某某、陈某某表示，15户拒交物业费业主并不是不想交物业费，只是对涨价不满，表示愿意按照以前的收费标准交费。物业服务公司之前的做法太霸道强横，15户业主接受不了，其他交费的不少业主怕惹事，才忍气吞声交了物业费，并不代表他们都认可涨价。如果物业服务公司各方面服务质量提升了，其他业主也都同意涨价后，他们也同意适当上涨物业费，但也不能上涨太多。

看到刘某某、陈某某的让步态度，调解员告知田某某，公司在服务过程中应当多听取业主的建议和意见，积极改正工作不足，尤其是处理好停水停电、公共设施的维修、垃圾清运等群众反映强烈的问题，不断提高服务质量水平，如此业主们对其涨价才不会过分反感。同时告知田某某，物业公司的更换、物业费的涨价关乎业主切实利益，其应当通过多种方式、途径充分告知业主，保障业主的知情权、异议权，而非一己决定。

在调解员的调解下，田某某承认单方面对物业费进行涨价存在程序瑕疵，对于此次纠纷，公司愿意将物业费恢复到接手以前的标准，对尚未交费的15户业主的物业费按照以前的物业服务合同收费；对已经交纳物业费的业主也一视同仁按照以前的标准收费，对于多出来的费用，用于冲抵后续的物业费。公司愿意在后续的物业服务工作中提升服务质量，今后如果要涨价，一定充分告知业主，并经业主委员会同意。刘某某、陈某某同意田某某意见。最终，通过近5个小时的调解，双方终于达成了一致意见。

刘某某等15户业主与物业服务公司在调解员的主持下，自愿签订如下人民调解协议：

1.物业服务公司于2022年11月某日下午17：00以前恢复供水供电。

2.刘某某等15户业主按照2021年的缴费标准于2022年11月某日以前一次性交清2022年1月至2022年9月的物业费。

3.物业服务公司今后如果要上涨物业费，须充分告知业主并经业主委员会同意。

12月某日，调解员电话回访得知，物业服务公司于调解当天恢复供水供电，刘某某等15户业主已按照调解协议交纳了物业费，双方对调解结果均表示满意。

现实生活中存在业主以拒交物业费来抗议对物业服务公司的各种不满、物业服务公司以停水停电的方式来催交缴物业费等情况。发生此类纠纷通常是因为双方对相关法律知识缺乏了解。本纠纷调解过程中，调解员向双方进行针对性的普法教育，让业主了解到不能通过聚众闹事的方式来维权，让物业服务公司了解到不能通过停水停电方式来催交物业费，以案释法指出双方存在的问题，最终促使双方互相理解，进而化解了纠纷。