北京立法规范住房租赁推动宜居安居

法治日报全媒体记者 王斌

甲醛房、隔断间、租金贷……伴随着租房市场的火爆，这些乱象时有发生，相关业态亟待规范。9月1日起，《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，这是全国首部规范住房租赁、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，北京也成为首个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。

北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，《条例》体现了北京市推动实现群众住有所居、宜居安居的坚定决心。近日，该负责人对《条例》的主要条款及立法意图进行了解读。

将“个人二房东”纳入监管

《条例》着力严格规范市场秩序，明确利用非居住存量土地建设的租赁住房、利用非居住存量房屋改建的租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、土地出让相关文件明确要求用于租赁的住房等不得销售、变相销售，不得用于出租短租住房，并设定了较重的罚则。

针对投诉举报反映较多的克扣租金押金、长收短付、高收低出、“个人二房东”卷钱跑路等市场乱象，《条例》为违规市场主体量身定制了“紧箍咒”。主要包括：主体要适格，规定住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力，要求企业名称和经营范围均应当体现行业和经营特点，明确市场主体登记和行业备案要求；个人租赁要严管，将“个人二房东”纳入监管，规定个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记，并明确对违法行为的处罚要求；信息要透明，营业执照、办公地址、从业人员信息、服务事项及收费标准、投诉电话等须在经营场所、网络服务端如实公示，要提前编制房屋状况说明书并向承租人告知有关信息；执业要实名，从业人员应当持卡实名从业，并在提供服务的租赁合同上签字、注明信息卡号。

此外，《条例》明确租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金，并须通过第三方专用账户托管，单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管；经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金，并且合同期满当事人续约的，经纪机构不得再次收取佣金。金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，划入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。

全方位保障承租人居住权益

对于租客而言，住房租赁涉及稳定居住权，属于民生范畴。在租赁关系中，承租人一般处于相对被动地位。从多年来的管理实践来看，90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。

《条例》在平等保护当事人的原则下，从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对承租人居住权益的保障。一是明确规定出租住房应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件，不得打隔断违法群租，禁止出租违法建设及其他法律规定不得出租的房屋。二是明确出租人的合同登记备案、出租登记以及安全管理等责任义务，并规定出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气或者采取暴力、威胁等方式强行解除合同、收房。三是出租人应当出示身份证件、房屋权属证明，告知房屋装修情况并配合实地看房等。四是通过租赁合同网签备案信息共享为承租人办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务提供便利，承租人无需提交纸质合同。五是建立多元纠纷化解机制，为租赁当事人高效率化解纠纷提供多种途径。

《条例》明确租房合同应当网签，同时规定要充分运用科技手段为管理服务赋能，开发建设全市统一的住房租赁管理服务平台，与公安、教育等部门建立信息互通共享机制，整合部门间“房、人、企”管理信息，提供房源信息查验、企业及从业人员信息查询、人脸识别等服务，逐步实现租赁当事人合同网签、备案、查询等“掌上办理”“一网通办”，为百姓办理居住证、积分落户、公积金提取等提供便利，并通过网签实现租赁合同登记备案和出租登记合并办理，避免“一事两跑”“让信息多跑路，让百姓少跑腿”。

根据《条例》，出租人应当在租房合同签订30日内，办理住房租赁登记备案和出租登记。中介和长租公寓将通过全市统一建设的住房租赁管理服务平台完成租赁合同网签，自动提交登记备案。网签和备案的租赁合同不但受法律保护，还可以享受到各种为租赁赋权的公共服务。

严禁群租盘活农租规范短租

《条例》明确要求严禁群租，规定出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位、不得打隔断改变房屋内部结构，起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住，人均使用面积和每个房间居住人数须符合规定。同时明确赋予街道办、乡镇政府对违法群租的管理职责和处罚权。这是北京市将2013年以来开展的群租房治理实践经验上升为地方性法规，为治理工作提供了更充分的法治保障。

当前北京市的农村地区尤其是城乡接合部宅基地上房屋承载了大量城市务工人员。村民将闲置农宅出租，一方面增加收入，另一方面也提供了租金相对较低的租住产品，有效满足了部分务工人员的基本居住需求。与此同时，人口倒挂所带来的治安、消防、环境卫生等矛盾问题凸显，亟须规范管理。《条例》将宅基地房屋租赁纳入全市规范管理，纳入基层治理体系，并明确农业农村部门负责指导宅基地住房租赁的监督管理工作，建立健全村民自治机制，鼓励农村集体经济组织与规模化、专业化住房租赁企业合作统一管理、出租宅基地上闲置住房。

近年来，随着“互联网+”的兴起，城市“短租房”等新兴业态快速发展，广泛分布在居住小区内的民宅以“短租房”“网约房”等形式对外出租，满足了旅行者短期住宿需求的同时，也给城市安全管理带来重大挑战，严重影响小区住户的正常居住生活，引发了大量矛盾纠纷。为此，《条例》明确首都功能核心区内禁止出租短租住房，其他城镇地区出租短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。出租人应当与房屋所在地的公安派出所签订治安责任保证书。

多元机制提高纠纷解决效率

目前住房租赁市场的主体大部分是散户对散户，住房租赁企业运营的规模占比较小，租金调控的手段少、难度大。对此，《条例》明确禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序的行为，防止企业在资本的助推下恶性竞争，炒作、推高租金，并依据我国价格法建立政府对租金价格的干预机制，租金明显上涨或可能明显上涨时，市政府可采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施稳定租金水平。

房屋租赁中介一直以来是矛盾纠纷多发领域，民事、行政甚至刑事问题交织在一起，而90%以上属于租金、押金、租期等合同纠纷，涉及主体多、处理难度大。为提高住房租赁矛盾纠纷解决效率，《条例》规定了多主体、多渠道的多元解决机制，有助于矛盾纠纷得到快速、便捷处理。其中明确，对于民事纠纷首先应当由当事人协商解决；从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构以及互联网信息平台应当建立投诉处理机制，将矛盾纠纷化解在第一线。