夫妻离婚后均不主张房屋所有权法院双方可自行协商出售房屋

　　近日，江苏省溧阳市人民法院审结一起权利人均不主张房屋所有权的离婚后财产纠纷案，法院在明确份额的基础上给予原、被告自行协商出售房屋的机会，让当事人有充足的时间寻求最优化处置方案。

　　郑某与王某原系夫妻关系，2014年8月23日，郑某、王某作为被征收人与征收部门签订房屋征收补偿协议书一份，明确了产权调换方式。此后，郑某与王某于2017年6月12日协议离婚，并对夫妻共同财产进行了分割，但未涉及前述房屋。因协商未果，郑某诉至法院主张房屋权益。案件审理过程中，原告郑某、被告王某均明确表示不要房屋只要钱。

　　法院审理后认为，如果在诉讼过程中直接对讼争房屋进行拍卖、变卖，一来费时较长，无法保证案件在法定期限内审结，且无法保证房屋会顺利拍卖、变卖，即便成功，也还需支付高额的评估、拍卖费用。再者，诉讼过程中，双方在此前积累的矛盾、冲突等影响下，无法对房屋如何处分作出冷静、全面、准确的判断。因此，法院在征求当事人意见后，判决郑某与王某于判决生效后六个月内自行协商出售讼争房屋，所得款项扣除相关费用后原、被告各享有50%；若出售未果，郑某、王某均可向人民法院申请拍卖、变卖，所得价款扣除相应费用后各半享有。

　　一审判决后，王某不服提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。该判决目前已生效。

　　■法官说法

　　房屋作为不动产的属性决定了其无法直接进行分割。司法实践中，当事人通常需要从取得所有权和取得对应价值两个选项中作出选择。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条规定，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。从前述规定可以看出，离婚诉讼夫妻双方对房产分割无法达成一致协议时，人民法院可以采取三种处理方式：（1）双方均主张的，竞价取得；（2）一方主张一方不主张的，评估后补偿；（3）双方均不主张的，拍卖、变卖后分割价款。法院在确定份额的基础上给予双方当事人协商处置房屋的机会，与在诉讼过程中直接根据当事人申请拍卖、变卖房屋后就所得价款进行分割相比更加高效，也更有利于当事人权益实现。

　　首先，于当事人权益保障而言。根据民法典第一千零八十七条之规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。可见，人民法院在分割夫妻共同财产时坚持以双方协议为前提，这也是为了保障夫妻共同财产价值的最大化实现。不管是诉讼过程中根据当事人的申请变卖房屋，就所得价款进行分割，还是明确份额后给予当事人一定时间自行变卖并就所得价款进行分配，都做到了充分尊重当事人的意思自治。而后一种方式由于不受案件审理天数的限制，避免审理过程中着急出售房屋而使价格与当事人心理预期落差较大甚至明显低于买入价或成本价的情况发生。

　　其次，于审判程序推进而言。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条关于争议房屋的处置方式在原有基础上增加了“变卖”这一方式，其目的也是为了克服拍卖流程相对繁琐、成本花费高的障碍，提高解决问题的效率。但是，即便是变卖也需要较长时间去寻找买方、洽谈价格、办理手续，在此情况下，一般案件所需的审理天数都较长。那么，确定当事人对房屋价值所享有的比例后，准许其在一定期限内自行协商出售房屋，能够大大压降此类案件的审理天数。

　　最后，于矛盾有效化解而言。由于原、被告均不主张房屋的所有权，法院判决双方当事人自行协商变卖该房屋，在自行出售不成功时任意一方可以向法院申请拍卖、变卖房屋。这样一来，当事人的实体权益得到了充分保障，也有利于其选择出售房屋的更好时机，毕竟卖房款项的高低涉及双方当事人的共同利益。司法实践中，部分当事人还会在综合考量市场行情后决定暂时不出售房屋，或商定将房屋归并给一方。总而言之，法院在法定处置方式框架下的这一探索能够打破离婚双方均无能力独自归并房屋的困境，也能够助推他们在以共同经济利益最大化为引导下找到房屋处置的最佳方式。