宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷财产损害赔偿纠纷案

宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉

宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业

管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、

财产损害赔偿纠纷案

【裁判摘要】

　　开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。

原告：宜兴市新街街道海德名园业主委员会，住所地：江苏省宜兴市环科园兴业路。

　　法定代表人：徐法军，该委员会主任。

　　被告：宜兴市恒兴置业有限公司，住所地：江苏省宜兴市环科园兴业路。

　　法定代表人：施洪飞，该公司董事长。

　　被告：南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司，住所地：江苏省宜兴市环科园兴业路。

　　负责人：张年富，该公司经理。

　　原告宜兴市新街街道海德名园业主委员会（以下简称海德名园业委会）因与被告宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司（以下简称紫竹物业公司）发生物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷，向江苏省宜兴市人民法院提起诉讼。

　　原告海德名园业委会诉称： 2007年12月被告恒兴公司发包建设宜兴市新街街道海德名园小区1期、2期、3期工程，其中包括坐落在海德名园二期内面积为1123.62平方米的会所。2009年3月27日恒兴公司将前期小区物业移交给被告紫竹物业公司管理，在所移交的物业材料中明确了26号会所除“位于会所二层、面积476平方米”作为物业用房，但产权归全体业主所有。该会所自修建至今，一直为恒兴公司所占有使用，且使用至今扣除物业用房外未向业主缴纳分文租赁费用。紫竹物业公司对于租金的损失应承担连带责任，因紫竹物业公司进场时业主们把会所移交给了紫竹物业公司，在会所被别人占用后，紫竹物业公司没有帮业主们维权。故请求判令恒兴公司与紫竹物业公司支付自2008年11月1日起至今的租赁费用80万元（暂按10万元每年计算）。

审理中，原告海德名园业委会增加诉讼请求，要求确认海德名园二期26幢会所中除物业用房外的647.62平方米的房屋所有权为宜兴市新街街道海德名园全体业主所有，并明确损失是从2008年11月1日起计算至起诉之日止。

　　被告恒兴公司辩称：请求驳回原告海德名园业委会的诉请。既然原告诉状中写到本案诉争的26号会所是恒兴公司投资建造，而原告并没有提供其对主张的租赁的物业有法律上的所有权或者支配权的依据，因此原告的诉请没有事实和法律的依据，且该诉请开始时间是2008年，也应该是从今天开始的之前两年。原告增加的确认所有权的诉请是一个独立的诉，应该先审确认所有权的诉，然后才能审赔偿损失之类的诉。

　　被告紫竹物业公司辩称：1. 根据相关规定，涉及到小区有关物业和管理的重大事项，需要业主共同决定。2. 原告海德名园业委会要求租赁费用80万，前提是有会所的所有权或者有效的裁判文书确认会所归业委会所有，但是业委会并没有提供相关证据证明会所归业委会所有。3. 其公司是物业服务单位，要求其公司承担相应的责任没有依据。4. 对原告增加诉请没有异议，但是要等所有权确认之后才能审理损失赔偿。

　　宜兴市人民法院一审查明：

　　宜兴市新街街道海德名园一、二、三期小区的开发商系被告恒兴公司。在海德名园二期内建有海德名园会所，该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为海德名园会所、建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内载有：其中物业管理用房建筑面积700平方米，核发红卡等内容。根据规划部门的解释，“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。2008年11月1日，恒兴公司与被告紫竹物业公司签订物业移交验收接管协议，该协议第一条移交物业基本情况载明移交物业为海德名园11万8千8百多平方米的住宅。第三条载明本物业管理区域内配置的会所、物业服务用房等情况如下：1.会所，位于海德名园二期第26幢，面积1123平方米，使用情况为部分开放；2. 物业管理服务用房，位于会所二楼，475平方米，使用情况为实际投入的物业用房还不止475平方米。协议约定紫竹物业公司自2008年10月30日开始承接物业。海德名园二期第26幢会所除物业公司使用的476平方米物业用房外，其余面积647.62平方米是由恒兴公司使用或控制。海德名园小区于2013年8月18日成立首届业主大会，于2017年3月24日进行第二届业主委员会换届选举，第二届业主委员会任期五年。第二届业主委员会于2017年4月两次书面通知恒兴公司商讨小区管理，会所、人防工程的使用管理等事宜。

　　江苏省宜兴市人民法院一审认为：

　　对于小区会所在有合法规划、没有规定、没有产权证的情况下，有约定从约定，没有约定的，如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有。本案应认定海德名园二期第26幢会所的成本实际已列入商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，理由如下：1. 根据被告恒兴公司与被告紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议，会所属海德名园小区内配置的用房即配套用房，根据建设工程规划许可，该会所不能销售，故该会所显然不属于恒兴公司认为的是规划在商铺部分的。2. 从物价局核定海德名园商品房预售价格的材料看，一期恒兴公司申报列入的是每平方米15元的“物业房”成本，而二期恒兴公司申报列入的是每平方米22.9元的“物业用房、会所”成本，且二期先核定的多层第16、17、19幢小区配套明细表“物业用房、会所”栏内还明确注有“会所1300平方米”的内容。从上述情况可以看出恒兴公司申报列入商品房对外销售价格的是整幢会所而不仅是物业用房的成本。3. 从会所列入商品房对外销售价格的金额分析，会所的成本是由物业用房和争议面积两个部分共同组成的，一期调取到的商品房预售价格核定材料仅有第5、6幢两幢楼的，该两幢楼经计算列入的金额为118 965元，根据一期的房屋数量，一期列入商品房对外销售价格的物业用房成本远远大于该118 965元。二期调取到的6幢多层，3幢高层、小高层列入商品房对外销售价格的物业用房、会所成本经计算总计1 067 242元，根据二期的房屋数量，金额也明显大于该1 067 242元。三期没有商品房预售价格的核定材料，销售价格中有无相应成本无法确定。4. 恒兴公司所列会所成本明细是其公司单方制作，金额无法完全确认，其公司主张的分摊方法更与事实不符。例如根据恒兴公司提供的材料，二期的土地成本为58 545 113.69元，按恒兴公司的分摊方法，住宅应分摊45 085 447.81元，会所应分摊3 476 133.41元。按物价局核定的地价实际住宅分摊了50 228 549.55元，多分摊了5 143 101.74元，住宅分摊的土地成本足以涵盖会所的土地成本。因此对恒兴公司主张的成本分摊方法不予采信。且会所是不得销售的房屋，在规费等费用上与商品房应有区别。5. 恒兴公司提供的土地分割证、图纸等不能证明会所属恒兴公司所有。综上，再结合商品房预售价格核定材料中反映的建筑安装工程费成本，应认定会所的成本已构成商品房对外销售价格的组成部分，对会所的建设成本进行司法审价也无必要。本案海德名园二期第26幢会所有争议的647.62平方米的房屋应属海德名园小区全体业主所有。恒兴公司占有使用除物业用房外的其他会所房屋，应支付参照租赁费用计算的损失。按物业移交验收接管协议紫竹物业公司承接物业的时间是2008年10月30日，海德名园业委会有权要求从2008年11月1日起开始计算损失，金额可按评估报告确定的标准计算。因恒兴公司系连续占有使用会所，故本案未过诉讼时效。损失计算至起诉之日共计803 150元。原告海德名园业委会要求紫竹物业公司承担赔偿责任于法无据，不予支持。

　　据此，江苏省宜兴市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百三十七条之规定，于2017年11月27日作出判决：

　　一、宜兴市新街街道海德名园二期第26幢会所除物业用房外的647.62平方米的房屋属海德名园小区全体业主所有；

　　二、被告宜兴市恒兴置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告宜兴市新街街道海德名园业主委员会损失803 150元；

　　三、驳回原告宜兴市新街街道海德名园业主委员会对被告南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司的诉讼请求。

　　恒兴公司不服一审判决，向无锡市中级人民法院提起上诉称： 1. 本案涉及两个不同的诉，被上诉人海德名园业委会在一审第二次开庭前增加确认所有权的诉请，与起诉时的财产损害赔偿属于不同法律关系，应另行起诉，不能在本案中增加，故一审程序违法。2. 其公司在一审中要求对案涉会所的建设成本是否分摊到海德名园商品房中进行审计，但一审法院未予准许，仅凭部分与客观事实有出入的表述，就认定会所的建设成本已分摊到商品房中，缺乏依据。3. 一审对会所的租金评估参照物业与会所不同，评估时并未考虑会所是在小区内部的特殊性，因此一审法院对于租赁费用的认定不当。4. 会所系其公司获得土地使用权并投入资金建造而成，至本案诉讼前，海德名园业委会并未认为其公司存在侵权行为，也未提出过权利主张，这至少表明海德名园业委会对会所的使用状况是同意的，也未要求支付对价，因此一审法院不能支持海德名园业委会提出自2018年起至今所有租金的诉请，法律没有规定会所所有权归于何方，其公司也不存在侵权行为。故请求二审法院依法改判。

　　被上诉人海德名园业委会辩称，根据上诉人恒兴公司在一审中提供的证据及计算方式，表明案涉会所的成本已纳入到海德名园商品房，对会所成本没有审价的必要。会所一直由恒兴公司使用，业主及业委会均没有使用过会所，业委会自成立后，曾对会所多次向恒兴公司提出主张，当地社区领导也组织双方协调过此事，但恒兴公司一直未归还会所。对于会所的租赁费用，评估公司是进行大量的调查之后作出的评估，并且参照物业用房中182.77平方米以每年3.8万元出租给他人的租金标准，恒兴公司占用会所造成的实际损失远超评估的80多万元，故本案评估价格是合理的。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　原审被告紫竹物业公司陈述称，一审判决其公司不承担责任正确，请求维持原判。

　　无锡市中级人民法院经二审审理，确认了一审查明的事实。

　　江苏省无锡市中级人民法院二审认为：

　　本案二审的争议焦点：1. 一审法院是否存在程序违法问题；2. 案涉会所归谁所有；3. 上诉人恒兴公司是否应向被上诉人海德名园业委会支付会所的使用费。

　　一、关于一审法院是否存在程序违法问题，因被上诉人海德名园业委会在起诉时要求上诉人恒兴公司、原审被告紫竹物业公司支付案涉会所的租赁费用，由于在一审法院的第一次庭审中恒兴公司对会所的权属提出抗辩，一审法院向海德名园业委会释明，应先对会所进行确权，才能进一步明确租赁费用的诉请。海德名园业委会表示在本案中对会所进行确权，并书面申请增加该项诉讼请求，一审法院及时向恒兴公司、紫竹物业公司送达了海德名园业委会的该申请，并且对海德名园业委会增加的该项诉请在第二次庭审中进行了审理。因此一审法院将海德名园业委会的两项诉讼请求一并审理，既有利于双方争议的解决，亦不存在程序违法问题。故恒兴公司提出的该项上诉意见，缺乏依据，不予采纳。

　　二、案涉会所属海德名园全体业主所有，理由如下：《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；该法第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，案涉会所位于海德名园小区内，与476平方米的物业用房同属一套建筑的整体，根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根、以及上诉人恒兴公司与原审被告紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议等书面证据所载明的内容来看，恒兴公司在移交物业时，是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给紫竹物业公司，而且写明产权归全体业主所有。被上诉人海德名园业委会在本案中提供了上述证据，对其主张已经尽到初步举证义务。而恒兴公司辩称会所系其公司所有，作为海德名园小区的开发商，恒兴公司应当进一步提供充分证据予以证明。恒兴公司虽然提供了土地分割证、会所成本核算等证据，但根据一审法院向宜兴市国土资源局、宜兴市环科园规划办公室调查了解的情况，以及宜兴市物价局对海德名园商品房价格核定的相关材料，恒兴公司所举证据并不足以证明会所系其公司所有。根据物价局核定的价格，以及第16、17、19幢小区配套明细表中载明的“会所1300平方米”，可以表明恒兴公司已将会所的成本列入商品房价格中，因此没有必要再专门对会所的建设成本进行审价。综上，依据《物权法》及司法解释的规定，针对双方当事人的举证情况，应认定案涉会所属海德名园全体业主所有。

　　三、关于上诉人恒兴公司占有使用案涉会所应当承担的责任。首先，会所属于全体业主所有，恒兴公司作为海德名园小区的开发商对此理应知晓，并且在物业移交验收接管协议备案证明中也明确了该事实，故恒兴公司自将物业用房于2008年10月30日移交给紫金物业公司时，本应将会所一并移交给全体业主占有、使用、收益，但恒兴公司却一直无偿占有使用至今，致使海德名园全体业主不能使用、收益，从而造成了相应损失。依据《物权法》第三十七条的规定，因恒兴公司的侵权，被上诉人海德名园业委会作为全体业主代表有权请求恒兴公司赔偿损失。其次，恒兴公司认为海德名园业委会没有主张过权利，至少表明是同意其公司使用的。但依据《民法总则》第一百四十条的规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。海德名园业委会明确表示曾多次向恒兴公司提出归还会所的主张，并未同意恒兴公司无偿使用，恒兴公司亦未能举证证明其公司占有使用会所符合法律所列上述情形，故恒兴公司所提该项上述意见，并无事实和法律依据。其三，《侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，原审法院参照会所的租赁费用来确定本案损失，并依法委托评估机构对此进行评估。根据评估机构对会所租赁费用的评估过程来看，评估机构不仅到现场查勘了会所的实际情况，还对类似商业办公用房的租金情况进行了大量的调查和分析，从而作出了不同时段租赁费用的评估结论，因此评估机构的评估具有事实依据，亦无程序违法之处，恒兴公司未能提供相应证据推翻该评估意见，故评估意见合法有效，一审法院据此作为参照确定本案损失，并无不妥。

　　综上，江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，于2018年1月26日作出判决：

驳回上诉，维持原判。