高尔夫南京房地产有限公司诉吴咏梅供用热力合同纠纷案

高尔夫（南京）房地产有限公司诉

吴咏梅供用热力合同纠纷案

【裁判摘要】

非集中供热地区，开发商向业主出售的商品房含有供热设施，且约定由开发商向业主供热，开发商负有强制缔约义务，是否解除供热合同应由业主或者业主大会决定。

原告：高尔夫（南京）房地产有限公司，住所地：江苏省南京市江宁区经济技术开发区利源中路。

法定代表人：黄立家，该公司董事长。

被告：吴咏梅，女，57岁，住江苏省南京市下关区小市村。

原告高尔夫（南京）房地产有限公司（以下简称高尔夫公司）因与被告吴咏梅发生供用热力合同纠纷，向南京市江宁区人民法院提起诉讼。

原告高尔夫公司诉称：2007年6月24日，原告与被告吴咏梅签订《高尔夫国际花园商品房预售合同》，吴咏梅购买了原告开发建设的高尔夫国际花园10幢401室房屋1套，面积为152.67平方米，该合同附件《甲、乙双方的其它约定》第（四）条约定：业主同意供暖期按建筑面积每月每平方米4.2元的基本费付费，非供暖期供给的热水能源费按建筑面积每月每平方米0.7元计算。每年的供暖期为11月16日至次年的3月15日，其余时间为非供暖期。自2008年6月起原告为吴咏梅提供代供热，后吴咏梅按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0.7元支付供热费用至2010年12月31日。2011年1月9日，吴咏梅向其提交《关于申请停用暖气、热水报告》，要求解除双方的供热关系。现要求判令：1.确认双方热力代供关系已经解除；2.吴咏梅支付基本供热费用5183元（自2011年1月1日起至2012年4月30日止）

被告吴咏梅辩称：被告确实向原告高尔夫公司提交了《关于申请停用暖气、热水报告》要求停用暖气及热水，但是该报告并非要求与高尔夫公司解除供热关系，故不同意解除双方之间的供热合同关系；被告已经申请停用暖气及热水，实际上也未使用高尔夫公司所供暖气及热水，故不应当向高尔夫公司支付供热费用。综上，请求驳回高尔夫公司的诉讼请求。

南京市江宁区人民法院一审查明：

2007年6月24日，原告高尔夫公司与被告吴咏梅、郝正（吴咏梅之夫，已去世）签订《高尔夫国际花园商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）1份，约定：高尔夫公司将其开发建设的位于南京市江宁区利源中路88号的高尔夫国际花园10幢401室（以下简称401室）房屋1套出售给吴咏梅及郝正。合同附件《甲、乙双方的其它约定》约定：地暖设备的使用及维护根据热电厂合约与相关标准制定，业主须严格遵守。为考虑全体业主利益与小区的质量标准，无论业主有否入住，业主都要履行付费的义务。在业主委员会成立之前，业主遵照供暖期按建筑面积每月每平方米4.2元的基本费，外加使用计量费、费用抄表另计，封顶2.8元；非供暖期供给的热水能源费按建筑面积每月每平方米0.7元。以上费用的缴纳由物管公司代收代管。价格随着物价浮动而浮动。收费的总原则是60%按面积计收，40%按使用量计收。高尔夫公司于2008年开始对高尔夫国际花园小区供暖气、热水。2011年1月9日，吴咏梅向高尔夫公司提交《关于申请停用暖气、热水报告》1份，载明：401室业主于2011年1月9日申请停用小区提供的热水及暖气。2011年1月25日，吴咏梅按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0.7元向高尔夫公司缴纳2010年3月16日至12月31日供热费用1815.2元。

另查明，401室的实测建筑面积为155.59平方米，现所有权登记在被告吴咏梅名下。

审理中，原告高尔夫公司陈述其收取的供热费用包含热水、暖气的费用，还包含供热设备的维护费用，其向小区业主供热的成本已经远高于向小区业主收取的供热费用，其在本案中向被告吴咏梅主张的供暖期供热费用是正常标准的60%，已经考虑到吴咏梅停用热水及暖气的因素。吴咏梅亦认可高尔夫公司供热的成本已经高于收取的供热费用。

本案一审的争议焦点是：一、原告高尔夫公司能否解除与被告吴咏梅之间的供热合同；二、被告吴咏梅在申请停热后，是否应向原告高尔夫公司支付供热费用。

南京市江宁区人民法院一审认为：

原告高尔夫公司与被告吴咏梅签订的《预售合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。买卖契约中双方不仅对商品房买卖的具体条款进行了约定，还对供暖、供热水的时间和使用费用进行了约定，明确约定了由高尔夫公司履行供暖、供热水的义务，吴咏梅按照标准履行支付使用费的义务，故高尔夫公司与吴咏梅之间形成了供用热力的合同关系。对高尔夫公司要求确认双方热力代供关系已经解除的请求，因吴咏梅提交的停用暖气热水报告中仅要求停用热水及暖气，并未要求解除双方之间的供热合同，在审理中吴咏梅亦不同意解除双方之间的供热合同，且高尔夫公司提供的供热水、供暖服务的对象为高尔夫国际花园小区全体业主，相关设施系小区业主的公共设施，解除供热合同势必会影响到吴咏梅房屋的价值以及其他业主的合法权益，是否解除供热应由业主大会决定，故对高尔夫公司的该项请求本院不予支持。高尔夫公司主张的供热费用，因该费用中不仅包含了暖气、热水费用还包含了供暖设备的维护费用，吴咏梅虽申请停用暖气及热水，但是供暖设备的维护费用吴咏梅应当支付；结合吴咏梅亦认可高尔夫公司供热的成本已经高于收取的供热费用，且吴咏梅已经按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0.7元的标准，向高尔夫公司缴纳了2010年3月16日至12月31日的供热费用，应当视为双方已经对《预售合同》中约定的供热费用的标准进行了变更，本院酌定由吴咏梅按照其支付的2010年供热费用的缴费标准的60%向高尔夫公司支付供热费用，经计算为4777元，故对高尔夫公司主张的供热费用部分予以支持。

据此，南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2012年6月14日判决：

一、被告吴咏梅支付原告高尔夫公司自2011年1月1日起至2012年4月30日止供热费用4777元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。

二、驳回原告高尔夫公司其他诉讼请求。

一审判决宣判后，双方当事人在法定期间内均未上诉，该判决已经发生法律效力。